האם כדאי לקנות דירה מוזלת במחיר למשתכן?

דני דניאל, מנטור נדל"ן מהבכירים בארץ בעלים ומנכ"ל של מכון MNA מחקרי נדל"ן מסביר למי באמת כדאי לקנות דירה במסגרת מחיר למשתכן.

תוכנית הדגל "מחיר למשתכן" של שר האוצר כחלון חוגגת שנתיים. נשאלת השאלה האם באמת משתלם לקנות דירה במסגרת התוכנית?

התשובה תלויה במטרה של מי שקונה, אם הכוונה היא באמת לגור בדירה אז יש פה הנחה משמעותית של כ 20-30% פחות ממחיר השוק. אבל אם המטרה להשכיר את הדירה ולהשאר לגור במרכז – פה יש סכנה רצינית.

מה זה בכלל מחיר למשתכן?

זוהי תוכנית שנועדה להוזיל את הדירות בכך שהמדינה מסבסדת את המחיר של הקרקעות המיועדות למגורים והיזמים/קבלנים שרוכשים אותן מתחייבים למכור את הדירות במחיר מוזל בשיטה של הגרלה לזכאים.

את הדירות האלו אסור למכור במשך 5 השנים הראשונות, אבל מותר להשכירן.

מי זכאי להשתתף בהגרלות?

בעיקר מחוסרי דיור – כאלה שלא היו בבעלותם דירה ב-6 השנים האחרונות ושהם זוגות נשואים או יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל 35.

אז מה הבעיה בזה?

הבעיה שהרבה מאלו שזכו בדירות בפריפריה גרים במרכז והתפתו בגלל המחיר המוזל אך לא באמת מתכוונים לעבור לגור שם. הם הסתמכו על כך שיוכלו להשכיר אותן כמו משקיעי הנדל"ן – אבל, וזה כלל מאוד חשוב בהשקעות – צריך להשקיע באזורים בהם ההיצע נמוך ולא לנהור עם כל העדר.

פתח תקוה – קריית מוצקין

במחקר שערך מכון MNA מחקרי נדל"ן נמצא שרק כ 20% מהזוכים בדירות מחיר למשתכן בקרית מוצקין הם בני המקום ומעל מחצית הזוכים גרים בכלל בישובים המרוחקים מאזור הזכייה כגון: ממרכז הארץ ומירושלים.

אם ניקח לדוגמא זוג צעיר שמתגורר כיום בשכירות בפ"ת בקרבת משפחתו ועובד במרכז שזכה בהגרלה בקריית מוצקין, במשך כ 3 שנות הבנייה, במידה ולא יהיו עיכובים, הוא ישלם שכירות גבוהה בפ"ת ובמהלכן יחל לשלם בנוסף גם את החזרי המשכנתה לפי קצב התקדמות הבנייה הכוללים בתוכם גם את הריביות לבנק וגם הצמדה למדד המחירים לצרכן. בנוסף, ישלם הצמדה למדד תשומות הבנייה לסכומים שטרם שילם, ואז לקראת מועד הכניסה לבית יצטרך להחליט האם להעתיק את מקום מגוריו לקריית מוצקין ולהזדחל לעבודה במשך שעות בפקקים האינסופיים למרכז או למצוא עבודה חדשה באזור או שישכיר את הדירה החדשה.

אפקט העדר

במידה והזוג יחליט להשכיר את דירתו החדשה ומאחר וכמוהו רכשו עוד זכאים מאזורים מרוחקים שירצו גם להשכיר דירתם, במועד האכלוס, היצע השכירויות באזור יגדל וככל הנראה לא ידביק את הביקוש הנמוך יחסית של שוכרים מהאזור – אנשים לא ממהרים לשכור דירה בשכונה חדשה שהתשתיות בה הן חלקיות בלבד ומעדיפים לגור באזורים שהשירותים בהן כבר פועלים. המצב הזה יגרום להורדת מחירי השכירויות אם בכלל יצליחו להשכיר וככה עלול הזוג למצוא עצמו משלם את השכירות הגבוהה במרכז יחד עם החזרי המשכנתה וההוצאות הנלוות.

דירות רבות מוצעות להשכרה בשכונות חדשות שרכשו בהן משקיעים ואין ביקוש. צולם ברובע יזרעאל עפולה.  

הדירה המוזלת תעלה מאוד ביוקר

אם הדירה תישאר ריקה וצריך לשלם החזר משכנתה של כ 3,300 ש"ח + כ 700 ש"ח ארנונה וועד בית – תיפול על המשפחה הוצאה של 4,000 ש"ח בנוסף לשכירות, ארנונה וועד שמשלמים על הבית שגרים בו – הוצאות הדיור שלהם יסתכמו בכ 9-10,000 ש"ח בחודש – יכולות למוטט כלכלית משפחה.

בנוסף, צריך לקחת בחשבון שחלק מהזוכים נטלו משכנתאות במסגרת מחיר למשתכן בשיעור של עד 90% משווי הדירה הנרכשת (כ 75% משווי מחיר השוק) וההחזרים עלולים לטפס עם עליית הריבית והמדד ולהכביד עליהם עוד יותר.

לסיכום, אם רוכשים דירה מרוחקת במסגרת מחיר למשתכן לצורך השכרתה – יש לקחת בחשבון את ההשלכות הכבדות של הוצאות דיור כפולות במידה והדירה תשאר ריקה ואם לבסוף בגלל זה יאלצו לגור בה נראה שכחלון החזיר אותנו לשנות ה-50 כשהגיעו העולים החדשים לארץ וביקשו לגור בתל אביב העלו אותם על משאיות ושלחו אותם למעברות כורדני שבמוצקין.

כחלק מסדרת ההרצאות מבית Funzing  יתארח אצלנו דני דניאל, מנטור נדל"ן מהמובילים בארץ. בעלים ומנכ"ל מכון MNA מחקרי נדל"ן, להרצאה מרתקת ומהנה שבה יחשוף את 10 ה"ממי"ם" החשובים לרכישת דירה למגורים או להשקעה, יעשה לכם סדר בשלבי התהליך, יתייחס גם לשינויים האקטואליים בתחום, ישבור כמה מיתוסים נפוצים ויפרט מהם המלכודות, הטיפים ושלל דוגמאות אישיות מניסיונו רב השנים ומעורבותו באלפי עסקאות נדל"ן בארץ ובחו"ל.